전월세 전환 계산기
전세보증금을 월세로, 또는 월세를 전월세 전환율로 서로 계산합니다.
전세를 월세로 바꾸면 월세가 얼마가 적당할까요?
전세보증금 중 일부를 월세 보증금으로 낮추면, 그 차액만큼을 매달 월세로 나눠 내는 셈이에요. 이때 적용하는 비율이 전월세 전환율입니다.
법으로 정한 전환율 상한이 있어서, 집주인이 임의로 너무 높은 월세를 요구할 수 없도록 되어 있어요.
예시 전세보증금 3억원을 보증금 5천만원짜리 월세로 바꾸면서 전환율 5.5%를 적용하면, 차액 2억 5천만원에 대해 매달 약 1,145,833원의 월세가 적정선입니다.
전월세 전환율은 (월세×12) ÷ (전세보증금－월세 보증금) × 100으로 계산합니다. 주택임대차 보호법상 법정 전환율 상한은 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율과 연 10% 중 낮은 값으로, 이를 초과하는 전환은 제한될 수 있습니다.
관련 법령/기준
- 주택임대차보호법 제7조의2: 월차임 전환 시 산정률의 제한(기준금리+2%p와 10% 중 낮은 비율)
- 주택임대차보호법 시행령 제9조: 차임 전환 시 산정률 상한 세부 기준
이 계산기는 이렇게 계산해요
전세보증금 중 월세로 바꾸는 금액(전세보증금 - 남길 보증금)에 연 전환율을 곱하고 12개월로 나눠 월세를 구해요. 반대로 월세를 알고 있다면 '월세 × 12 ÷ 전환 금액'으로 실제 적용된 전환율을 거꾸로 계산할 수 있어요.
계산 예시
전세 3억원짜리 집을 보증금 1억원에 월세로 바꾸고 전환율 연 5%를 적용하면, 전환 금액 2억원 × 5% ÷ 12 = 월세 약 833,333원이에요. 같은 조건에서 월세를 70만원으로 제안받았다면 실제 전환율은 70만원 × 12 ÷ 2억원 = 연 4.2%예요.
결과를 볼 때 주의할 점
- 주택임대차보호법은 계약 기간 중이나 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 전환율 상한을 '연 10%'와 '한국은행 기준금리 + 연 2%p' 중 낮은 비율로 정하고 있어요. 기준금리는 바뀌므로 계약 시점의 금리를 확인하세요.
- 새로 맺는 계약은 당사자끼리 조건을 정하기 때문에 이 상한이 그대로 적용되지 않을 수 있어요.
- 관리비, 중개수수료, 보증금 반환 위험은 계산에 들어 있지 않으니 전세와 월세를 비교할 때 따로 따져봐야 해요.
자주 묻는 질문
- Q. 전월세 전환율과 월세 세액공제는 관계가 있나요?
- 직접 관계는 없어요. 다만 무주택 세대주이고 총급여 8,000만원 이하라면 연간 월세의 15~17%를 연말정산에서 세액공제받을 수 있어서, 월세로 바꿀 때 실제 부담은 그만큼 줄어요.
- Q. 보증금을 올리고 월세를 낮추는 반대 계산도 되나요?
- 네. 남길 보증금을 늘리면 전환 금액이 줄어 월세가 낮아져요. 두 조건을 각각 넣어 월세 차이와 보증금 차이를 비교해 보세요.
- Q. 상한보다 높은 월세를 요구받으면 어떻게 하나요?
- 계약 기간 중이나 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우라면 법정 상한을 넘는 부분은 효력이 없고, 이미 더 냈다면 돌려달라고 청구할 수 있어요.