집 살 때부터 팔 때까지 내는 세금 전부 정리

집을 사고, 갖고 있고, 팔 때마다 각각 다른 세금이 붙어요. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세까지 이름도 계산 방식도 제각각이라 처음 접하면 어디서부터 봐야 할지 막막할 수 있어요. 오늘은 주택을 취득하는 순간부터 처분하는 순간까지, 단계별로 어떤 세금이 붙는지 정리해봤어요.

집을 살 때 가장 먼저 마주치는 세금이 취득세예요. 취득세율은 취득가액과 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 크게 달라져요.

1주택자가 매매로 취득하는 경우 취득가액 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 가액에 따라 1~3%로 올라가는 누진 산식이 적용되고, 9억원을 초과하면 3%가 적용돼요. 다주택자나 조정대상지역 내 취득은 중과세율이 붙는데, 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%까지 올라가요. 비조정지역은 3주택까지는 8%, 4주택 이상이면 12%가 적용돼요.

여기에 취득세 부가세금으로 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙어요. 표준세율(1~3%) 구간에서는 취득세율의 10% 수준(0.1~0.3%)이 지방교육세로 부과되고, 중과세율(8%·12%) 구간에서는 0.4%가 일괄 적용돼요. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 초과 주택에 대해 표준세율 구간 0.2%, 중과세율 구간 0.6~1%가 붙는데, 85㎡ 이하 국민주택은 면제돼요.

취득세는 취득일(잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날)로부터 60일 이내에 위택스나 관할 시·군·구청에 신고·납부해야 해요. 기한을 넘기면 신고불성실가산세와 납부지연가산세가 추가로 붙어요.

집을 갖고 있는 동안에는 매년 재산세를 내야 해요. 주택 재산세는 과세표준 구간에 따라 0.1%에서 최고 0.4%까지 누진세율이 적용돼요. 1세대 1주택자는 일정 공시가격 이하 주택에 대해 더 낮은 특례세율을 적용받을 수 있어요. 다만 구간별 정확한 수치는 매년 바뀌어서, 직접 적용하기 전에 위택스나 국세청 고시를 통해 2026년 기준 세율을 직접 확인해야 해요.

공시가격이 일정 금액을 넘는 고가주택이나 다주택 보유자는 재산세에 더해 종합부동산세(종부세)도 내야 해요. 종부세는 주택 공시가격 합산액에서 기본공제를 뺀 금액을 기준으로 과세하는데, 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원, 일반적인 다주택 합산 기준은 그보다 낮은 수준으로 알려져 있어요. 2026년에는 비거주 1주택자에 대한 종부세 기본공제를 12억원으로 유지하는 방향으로 세제개편안이 논의되고 있는데, 구체적인 세율 구간과 공정시장가액비율은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있어요. 2026년 기준 종부세 과세표준 구간별 세율과 공정시장가액비율은 국세청 고시를 직접 확인해야 정확해요.

집을 팔 때는 양도차익에 대해 양도소득세를 내요. 다만 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 비과세 혜택을 받을 수 있어요.

1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유(조정대상지역은 취득 당시 2년 거주 요건이 함께 적용될 수 있어요)한 주택을 양도할 때, 양도가액이 12억원 이하이면 전액 비과세돼요. 12억원을 초과하는 고가주택이라면 12억원 초과분에 해당하는 비율만큼만 과세돼요.

2년 이상 보유한 부동산에는 장기보유특별공제도 적용돼요. 일반 부동산(토지·건물)은 보유기간에 따라 3년 이상부터 연 2%씩 늘어나 최대 15년 이상 보유 시 30%까지 공제받을 수 있어요. 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간을 각각 따져서 연 4%씩, 최대 각 40%씩 합산해 10년 이상 보유·거주하면 최대 80%까지 공제받을 수 있는 구조예요.

단기 보유 후 매도하면 이 기본세율 대신 높은 세율이 적용돼요. 보유기간 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 세율이 적용돼요. 조정대상지역 내 다주택자 양도에는 기본세율에 20%p 또는 30%p가 추가되는 중과세율이 적용될 수 있는데, 시기에 따라 한시적으로 중과가 배제되는 경우도 있어서 매도 시점 정책을 확인하는 게 중요해요.