부동산 양도소득세 계산기

이 계산기는 이렇게 계산해요

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 장기보유특별공제를 적용하고, 연 250만원 기본공제를 빼 과세표준을 구해요. 일반 부동산은 3년 이상 보유하면 1년에 2%씩 최대 30%를 공제해요.

1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세이고, 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세하며 보유·거주기간별로 각각 연 4%씩 최대 80%를 공제해요. 세율은 6~45% 기본세율에 지방소득세 10%를 더해요.

계산 예시

토지를 3억원에 사서 10년 뒤 5억원에 팔고 필요경비가 1천만원이면 양도차익 1억9천만원에 장기보유특별공제 20%(3,800만원)를 빼고 기본공제를 뺀 과세표준 1억4,950만원에 대한 세금은 지방소득세 포함 약 4,057만원이에요.

같은 토지를 2년 보유하고 팔면 장기보유특별공제가 없어 세금이 약 5,644만원으로 늘어요. 1세대 1주택을 8억원에 사서 10년 보유·거주한 뒤 15억원에 팔고 필요경비가 2천만원이면, 양도차익 6억8천만원 중 12억원 초과 비율(3/15)만 과세되고 80%가 공제되어 세금은 약 269만원이에요.

결과를 볼 때 주의할 점

• 1년 미만 보유하면 50%(주택 70%), 2년 미만이면 40%(주택 60%)의 단기 세율이 적용돼요.
• 1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함)해야 해요.
• 다주택자 중과는 한시적으로 배제되는 기간이 있어서 매도일 기준으로 다시 확인해야 해요.
• 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 해요.

자주 묻는 질문

Q. 필요경비에는 어떤 것이 들어가나요?

취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 발코니 확장·샷시 교체처럼 자산 가치를 높인 공사비가 들어가요. 도배·장판 같은 수선비는 빠지니 영수증을 구분해 보관하세요.

Q. 일시적 2주택도 비과세가 되나요?

새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔고, 종전 주택이 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 비과세를 받을 수 있어요.

Q. 양도가액은 계약서 금액을 그대로 쓰나요?

실제 거래가액이 원칙이라 실거래 신고한 계약서 금액을 써요. 다운계약 등으로 실제와 다르면 비과세·감면 혜택이 제한돼요.